巨额负债在身
房企们不得不“冲业绩”
房地产企业历来是高负债的代表，头部房企的最新一期研报显示：融创中国、建业地产的资产负债率均超过90%，碧桂园的资产负债率达89.33%，绿地控股、新城控股的资产负债率也超过了88%，华远地产、万科的资产负债率也在85%以上，另外华夏幸福的资产负债率为84.94%、阳光城的资产负债率为84.39%、恒大的资产负债率为83.55%、富力地产的资产负债率为82.55%。
克尔瑞结合上市房企最新一期财报，计算了各家房企的短期债务规模（包括短期借款、应付债券、应付票据、一年内到期的非流动负债）。其中，恒大的短期债务为3758.5亿元、万科的短期债务为777.3亿元、碧桂园的短期债务为1139.2亿元、融创的短期债务为1275.5亿元、阳光城的短期债务为338.9亿元、正荣地产的短期债务为249.0亿元。
面对巨额债务带来的资金流动性风险，房企们不得不加快销售，回流资金。近年来，房企销售金额逐年增长，但销售增速逐步放缓。具体来看，2016年销售金额为11.76万亿元，随后销售金额逐年增长，2019年销售金额达到15.97万亿元。增速上，2016至2019年同比增长分别为34.77%，13.67%，12.17%和 6.5%。
最近两年，房地产行业虽然在业绩上还处于上升期，但房企们的寒冬早已悄然而至。仅在2019年，我国就有400多家房企受到融资以及偿债的压力，选择了破产倒闭；2020年前2个月，据界面数据不完全统计，已有59家房企选择破产，但比去年同期减少了22家，同比下降27.16%。
“新冠肺炎”不期而至
2020年地产行业或首现业绩下滑
2020年开年，“新冠肺炎”这个黑天鹅事件不期而至，导致以线下售楼处为主要销售场景的房企们很受伤。据亿翰统计，新冠肺炎发生后的1月份，前后共有125 个省/城市/区发布了暂时关闭售楼处通知。并且受疫情还影响到了房企们的土地储备，多地暂停或延期土地出让，部分城市已经延期至3月。
主要销售渠道的关闭给房企们带来的业绩冲击是显而易见的。近日，地产数据服务商克尔瑞公布百强房企2月的销售业绩， 其中10强房企、50强房企、100强房企在2020年2月分别实现房屋销售额1923亿元、2926亿元、3289亿元，同比分别下降19%、35%、37%。
平安证券指出，受疫情影响，目前仍有近七成售楼处尚未开放，尽管房企多种手段拓展客源，但成效整体并不明显，节后25天30城商品房成交同比降93%。
虽然每年一季度通常是房地产行业的销售淡季，销售金额最低。从历年房地产行业全年销售金额分布来看，第一季度销售金额占比往往低于20%，在全年销售金额中占比最低。但亿翰智库预测，若今年突然爆发的新冠肺炎疫情持续至4月份，房地产调控政策宽松力度适中，则2020年房地产行业销售业绩出现同比下降，降幅或达7.4%。
恒大靠“线上售楼”实现逆势增长
榜单数据遭行业质疑
2020年前2个月在地产行业整体销售业绩滑坡的的大环境下，各家房企为降低疫情对成交及回款的冲击，搞起来了线上售楼，同时推出多种营销活动，锁定客源及加快销售步伐。
据克而瑞统计，截至2月13日，200强房企中已有143家重启或新推出了线上售楼处，其中TOP50均设有线上售楼处。但在龙头房企中，只有恒大、华发股份2家实现销售业绩逆势增长。
克尔瑞发布的排行榜显示，恒大前两个月实现全口径销售金额875.5亿元，位列行业第一位，是10强中唯一没有同比下跌的房企。在其后，万科前两月全口径销售金额835亿元，碧桂园765.1亿元，保利地产448亿元。
